10.11.2015

Großes Interesse am Haus & Grund-Vortrag zur Mietpreisbremse bei der Sparkasse Darmstadt

Um die Mietpreisbremse ging es diesmal bei einer weiteren Vortragsveranstaltung von Haus & Grund Darmstadt in den vollbesetzten Räumen der Sparkasse Darmstadt ? für die Markus Rusam, Leiter des ImmobilienCenters, zunächst begrüßt hatte.

„Selbst der Himmel weint“, so der Einstieg von Rechtsanwalt Felix Schäfer, Geschäftsführer von Haus & Grund Darmstadt, an diesem regnerischen Septemberdonnerstag. Gemeint waren die negativen Auswirkungen für Vermieter durch sogenannte Mietpreisbremse, die bis Ende des Jahres in Hessen in verschiedenen Städten in Kraft treten wird – so auch in Darmstadt. Ausgenommen sind lediglich die Stadtteile Arheilgen, Wixhausen und Eberstadt. Eine Einsparung von rund 285 Mio. Euro für die Mieter erwarten Experten insgesamt. Nach dieser Umverteilung frage sich der Hausbesitzer „Wozu noch investieren?“. Deshalb rechnet Schäfer mit einem Rückgang der Neubau- und Instandhaltungstätigkeit. Dies sei insbesondere in der „Schwarmstadt“ Darmstadt schädlich, wo durch hohen Zuzug viele Wohnungen gebraucht würden. Nach dem Inkrafttreten gilt die Neuregelung zunächst für höchstens 5 Jahre. Ausgenommen von der Mietpreisbremse sind Erstvermietungen und Vermietungen nach umfangreicher Modernisierung. Schon bisher galt eine Miethöhe von 20 % über Mietspiegel oder „ortsüblicher Vergleichsmiete“ als Ordnungswidrigkeit, so Schäfer. Schon die Kappungsgrenze für die Erhöhung der Miete innerhalb von 3 Jahren wurde von 20 auf 15 % gesenkt. 

Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Die neue Bremse begrenzt die Miethöhe jetzt auf max. 10 % über der örtlichen Vergleichsmiete. Die Frage nach dieser Vergleichsmiete kann in Darmstadt mit dem geltenden Mietspiegel und den entsprechenden Zu- und Abschlägen geklärt werden. In Nachbargemeinden ohne Mietspiegel wie Griesheim oder Weiterstadt werde der Verweis auf den Darmstädter Mietspiegel mittlerweile nicht mehr von den Gerichten akzeptiert. Eine weitere Möglichkeit ist das Nennen von 3 vergleichbaren Wohnungen mit entsprechender Miethöhe, jedoch biete auch das viel Interpretationsspielraum. Dritte Möglichkeit ist ein (kostenpflichtiges) Sachverständigengutachten. Bei der Findung von vergleichbaren Wohnungen gilt kein Datenschutz, der Gesetzgeber erlaubt hier die Weitergabe von Daten – und natürlich die Nutzung von Daten eigener, anderer Wohnungen.

Für Möglichkeiten, trotzdem die Miete zu erhöhen, sei die richtige Mietstruktur wichtig, so Felix Schäfer: Nettomiete und weitere Faktoren wie Stellplatz/Garage, evtl. Untermietzuschlag oder Möblierung/Küche sollten immer separat genannt werden und natürlich Heiz- oder Wasserkosten, denn nur die Nettomiete unterliege der Mietpreisbremse. Untermietzuschläge auf die Miethöhe könnten erhoben werden bei Untervermietung durch den Mieter, dies könne zu Beginn oder während des Hauptmietvertrages geschehen. Der Untermieter muss dem Vermieter immer gemeldet werden, geschieht dies nicht, ist dies ein Grund für eine Abmahnung. Ein Möblierungszuschlag kann bis zu 30 % des Zeitwerts jährlich betragen.

„Kein Minus“
Ein weiteres Trostpflaster in Schäfers Vortrag: Die Mietpreisbremse begrenzt die Steigerung, aber sie kann keine geltenden Mieten verringern. Bei Wiedervermietung darf die bisher gezahlte Miete weiter genommen werden, auch wenn sie mehr als 10 % über der örtlichen Vergleichsmiete liegt.

Dagegen erwartet Schäfer eine steigende Zahl von Prozessen. Denn der Mieter wolle zunächst in die Wohnung und unterschreibe „jeden Vertrag“. Anschließend könne man immer noch die Höhe der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ bezweifeln und auf Reduzierung der Miete oder Rückzahlung klagen. In einem solchen Fall unterliegt der Vermieter der Auskunftspflicht über wertbildende Faktoren gegenüber dem Mieter. Dazu kann die Kopie des Vormietvertrages gehören oder die Auskunft über die Kalkulation der Miete. Auskunftsbegehren und Auskunft müssen schriftlich erfolgen. Im Erfolgsfall für den Mieter gilt die Rückzahlung erst ab der Rüge durch den Mieter in Textform und nicht für die ganze Miete, sondern nur für den zu viel gezahlten Betrag. Dieser Anspruch verjährt grundsätzlich nicht, so Schäfer. Jedoch ist der Anspruch auf Auskunft und damit auf Rückvergütung zeitlich auf 3 Kalenderjahre begrenzt.  

Alternative: Indexmiete
Staffelmietverträge seien keine Alternative, so Schäfer, denn auch sie unterlägen der Mietpreisbremse. Anders jedoch eine Indexmiete, wenn sie die jeweils zulässige Miete als Basis hatte. Nach einer Indexmietvereinbarung mit dem Mieter kann die Miete jeweils dem steigenden Preisindex angepasst werden, ohne dass sie durch Kappungsgrenze oder Mietpreisbremse gebunden ist.  Die Senkung der Miete bei sinkenden Preisen ist rein theoretisch. Außerhalb Darmstadts in Nachbarorten ohne Mietspiegel empfiehlt Schäfer die Indexmiete.

Viele Nachfragen aus dem Publikum zu Einzelheiten oder selbst erlebten Fällen wurden im Anschluss vorgetragen, von Felix Schäfer beantwortet und gemeinsam diskutiert. Die persönliche Betroffenheit war den Fragestellern oft anzumerken. Im Anschluss konnte das Gehörte noch auf Einladung der Sparkasse bei einem Imbiss und Getränken verarbeitet werden.

 

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