Wann ist der Mieter mit der Mietzahlung in Verzug?

Am 7.September 2005 hat der Bundesgerichtshof die deutschen Vermieter wieder einmal mit einer Entscheidung ,,beglückt"

Am. 7. September 2005 hat der Bundesgerichtshof die deutschen Vermieter wieder einmal mit einer Entscheidung ,,beglückt" (Az.: VIII ZR 24/05). Vordergründig behandelt diese Entscheidung die juristische Frage, wann ein Mieter mit der Zahlung seiner Miete in Verzug gerät.

Dies bedeutet auf gut deutsch: Ab welchem Zeitpunkt zahlt ein Mieter auch aus Sicht eines deutschen Richters seine Miete zu spät? Die Antwort war mit einem Blick ins Gesetz von den Richtern schnell gefunden: Immer dann, wenn der Mieter die verspätete Zahlung zu vertreten hat.

Fahrlässig oder vorsätzlich?

Dies bedeutet, dass er weder vorsätzlich noch fahrlässig die Mietzahlung verzögert hat. Interessant ist die Entscheidung jedoch deswegen, weil sich der Bundesgerichtshof entscheiden musste, wann denn ein Mieter nun fahrlässig oder vorsätzlich zu spät zahlt. Die Antwort, die dieser Fall gibt, lässt eigentlich nur eine Schlussfolgerung zu: Die deutschen Mieter sind tatsächlich so lebensuntüchtig, wie es der deutsche Mieterbund immer behauptet. Gleichzeitig wird aber auch wieder deutlich, dass der Mieter im Gegensatz zum Vermieter rechtsliebend und vertrauenswürdig ist.

Eigentümerwechsel als Chance für Querulanten?

In dem Fall ging es um die Wirksamkeit einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs eines Mietvertrages aus dem Jahr 1938. Nach dem Tod der Vermieterin wurde eine Erbengemeinschaft Eigentümerin der Wohnung. Dies war im Jahr 1988. Geschlagene 15 Jahre späterbestellte die Erbengemeinschaft eine neue Hausverwalterin. Diese schrieb die Mieter an, stellte sich als Hausverwalterin der Erbengemeinschaft vor und bat darum, die Mieten ab April 2003 auf ein anderes Konto zu überweisen. Diese Gelegenheit nutzte die Mieterin nach 15 Jahren, um die Vermieterstellung der Eigentümergemeinschaft anzuzweifeln.

Mietzahlungen verweigert

Sie forderte die Hausverwaltung auf, einen Nachweis darüber zu erbringen, dass ihr von sämtlichen Mitgliedern der Erbengemeinschaft die Hausverwaltung übertragen worden sei. Bis dahin verweigerte sie sämtliche weiteren Mietzahlungen. Gleichzeitig schaltete sie einen Anwalt ein und forderte eine schriftliche Legitimation der Erbengemeinschaft ein. Der Bundesgerichtshof gab der Mieterin recht. Nach 15 Jahren unbekümmerter Mietzahlung an die Erbengemeinschaft konnte diese einen detaillierten Nachweis verlangen. Erforderlich war eine genaue Bezeichnung der Erben. Das Schreiben der Hausverwaltung, dem die Tätigkeit für die Erbengemeinschaft zu entnehmen war, war nicht ausreichend.

Eigentümerrechte untergraben

Demnach bleibt der Schluss, dass Vermieter sich ihren Mietern am besten persönlich mit einem kurzen Lebenslauf vorstellen sollten. Dies stellt sicher, dass der Mieter seinen Vermieter auch wirklich kennt. Denn eine nur mittelbare Vorstellung über die Hausverwaltung sprengt offensichtlich die Kombinationsgabe der Mieter. Gleichzeitig wird deutlich, dass ein Mieter vertrauenswürdiger ist als ein Vermieter. Während der Mieter ohne Mitteilung an den Vermieter seine Familienmitglieder im halben Dutzend in die Wohnung aufnehmen darf, ohne darüber dem Vermieter auch nur eine Erklärung schuldig zu sein, muss der Vermieter seine Erbfolge offen legen. Wer, wann, zu welchen Teilen welche Immobilie geerbt hat, ist ein Wissen, das scheinbar Voraussetzung für die Mietzahlung ist.Sobald es an die persönlichen Daten des Vermieters geht, wird jeder Schutz versagt. Schließlich muss der Mieter ja wissen, mit wem er es zu tun hat.

Wohin gehen Rechtsprechung und Gesetzgebung?

Damit bleibt angesichts dieses Urteils des Bundesgerichtshofs nur eine Erkenntnis: Früher galt, dass sich der Mieter seine Wohnung nach Lage, Preis, Größe und Ausstattung aussucht. Heute hat sich dieses ganz offensichtlich geändert. Maßgeblich für Mieter scheint bei der Wahl einer Wohnung nur noch zu sein: Wer vermietet mir die Wohnung, wie sieht mein Vermieter aus und was alles gehört ihm? Schreiten Gesetzgebung und Rechtsprechung auf diesem Weg fort, sieht der Blick in die Zukunft düster aus:Dann wird es wahrscheinlich einen Vermieter-Solvenzcheck geben, den der Mieter einholt, damit er weiß, welchem Vermieter er am nachhaltigsten in die Tasche greifen kann.

RA Dr. Kai Warnecke

zurück