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01.09.2019 - Förderung des alters- und behindertengerechten Umbaus von selbstgenutztem Wohneigentum

Förderung des alters- und behindertengerechten Umbaus von selbstgenutztem Wohneigentum

Das möglichst lange und möglichst selbstständige Wohnen im angestammten Zuhause ist auch für die Mitglieder von Haus & Grund Darmstadt, ein hohes Gut. Deshalb ist es ausdrücklich zu begrüßen, dass das Land Hessen auch für das Jahr 2019 Fördermittel für den behindertengerechten Umbau von selbstgenutztem Wohneigentum zur Verfügung stellt. Das Programm wendet sich also direkt an Eigentümer. Die Stadt Darmstadt hat jetzt öffentlich darauf hingewiesen.

Die Lebensqualität gerade auch älterer Menschen ist geknüpft an eine geistige und körperliche Fitness. Dabei hegen wir sicherlich alle den Wunsch, möglichst lange in der vertrauten Umgebung wohnen bleiben zu können.

„Die Förderung des selbstbestimmten Wohnens ist für Menschen mit Behinderung sehr wichtig. Durch entsprechende bauliche Veränderungen wird es oft möglich, dass Menschen bis ins hohe Alter und bei Behinderung so lange wie möglich in ihren eigenen vier Wänden im gewohnten Umfeld leben können“, sagt hierzu Sozial- und Wohnungsdezernentin Barbara Akdeniz.

Zu schmale Durch- und Zugänge in Fluren und Türen, Treppen oder Schwellen, nicht ausreichende Bewegungsflächen im Wohnraum, Badezimmerausstattung und vieles mehr lassen sich durch bauliche Maßnahmen anpassen. Hier bieten die Fördermittel und Beratung eine gute Unterstützung. Die Förderhöhe ist je nach Art und Umfang auf den Einzelfall zu berechnen, es stehen 70.000 Euro zur Verfügung.

Informationen und Antragsformulare gibt es beim Amt für Wohnungswesen der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Frau Jost, Tel. 06151 13 27 38.

Der altersgerechte Umbau für Selbstnutzer einer Immobilie wird auch von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gefördert, Produkt Nr. 159 (Kredit für altersgerechten Umbau), Produkt 455 (Zuschuss). Weitere Fördermaßnahmen bestehen im Rahmen der Kranken- und Pflegeversicherung.

Bevor jedoch Umbauten erfolgen sollten die rechtlichen Rahmenbedingungen bedacht werden, die den Eigentümer einer Immobilie betreffen, sei es, dass er ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung selbst nutzt oder Vermieter von Wohnraum ist.

1. Das Einfamilienhaus
Der Eigentümer, der sein Einfamilienhaus selbst nutzt, hat die geringsten rechtlichen Einschränkungen. Das stellt sich schon anders dar, wenn er das Einfamilienhaus, in dem er wohnt, der nächsten Generation überschrieben hat und nun allenfalls Nießbrauch an dem Einfamilienhaus hat oder nur ein Wohnrecht.

Will der Eigentümer eines Einfamilienhauses seinen Wohnraum altersgerecht umbauen, so hat er natürlich die Vorschriften der Bauordnung zu beachten. Was zu beachten ist, hängt im Wesentlichen von dem konkreten Vorhaben ab. Besitzt der Eigentümer ein denkmalgeschütztes Gebäude, so muss er bei Umbauten gegebenenfalls die Genehmigung der Denkmalschutzbehörde einholen (§ 16 Denkmalschutzgesetz).

Für Gebäude mit mehr als 2 Wohnungen ist nach § 43 der hessischen Bauordnung schon heute Barrierefreiheit vorgeschrieben. Wohn- und Schlafräume, Toilette und Bad sowie die Küche müssen rollstuhlgerecht zugänglich sein. Ausgenommen sind Wohnungen in bestehenden Häusern, bei denen der Umbau nur mit einem unverhältnismäßigen Mehraufwand zu erreichen wäre.

2. Die Eigentumswohnung
Schwieriger ist die Ausgangslage für eine barrierefreie Gestaltung einer selbst genutzten Eigentumswohnung. Umbauarbeiten betreffen oftmals nicht nur das Sondereigentum, also die Wohnung, in der man wohnt, sondern auch das Gemeinschaftseigentum.

Das Wohnungseigentumsgesetz (§ 14 Nr. 1 WEG) stellt den Grundsatz auf, dass der Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nicht zum Nachteil der übrigen Wohnungseigentümer führen darf.

Hier ist an Maßnahmen zu denken, wie z. B.

  • der barrierefreie Zugang zur Eigentumseinheit,
  • der Einbau eines Treppenlifts im Treppenhaus,
  • die Errichtung einer Rollstuhlrampe im Eingangsbereich des Hauses,
  • die Einrichtung eines Rollstuhlweges von der Terrasse zur Straße.

Im Streitfall sind die Interessen des Eigentümers, der einen barrierefreien Ausbau wünscht, gegenüber denen der übrigen Wohnungseigentümer abzugrenzen. Die Rechtsprechung orientiert sich hierbei an der mietrechtlichen Vorschrift des § 554 a BGB, das heißt für die Wohnungseigentümergemeinschaft, wessen Interessen überwiegen, die des einzelnen Wohnungseigentümers oder die der Gemeinschaft. Die Grenze der Zustimmungspflicht der anderen Wohnungseigentümer zu einer Maßnahme wird allerdings dort überschritten, wo es zu einer nicht unerheblichen Wertminderung der Gesamtanlage oder auch nur einer Wohnungseigentumseinheit kommen würde. Eine Abwägung ist auch für den Anspruch auf eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 WEG erforderlich, da einer baulichen Veränderung im Regelfall alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Gibt es mehrere Möglichkeiten, eine barrierefreie beziehungsweise altersgerechte Nutzung zu erreichen, haben die betroffenen Wohnungseigentümer ein Mitbestimmungsrecht.

Wichtig ist, dass die gewünschten Maßnahmen durch einen von den Miteigentümern gefassten Beschluss hinreichend und präzise beschrieben sind. Auf keinen Fall sollte der Eigentümer einer Eigentumswohnung Umbauten vornehmen, ohne gefragt zu haben. Dies gilt auch für Umbauten innerhalb der Wohnung, da diese unter Umständen Auswirkungen für die Wohnungseigentümergemeinschaft haben kann.

3. Vermieteter Wohnraum
Vermietet ein Immobilieneigentümer Wohnraum, so hat der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zur baulichen Veränderung für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache. Dies ergibt sich aus dem bereits erwähnten § 554 a BGB, der mit der Mietrechtsnovelle aus dem Jahre 2001 in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt wurde.

Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer barrierefreien oder altersgerechten Nutzung nur dann verweigern, wenn sein Interesse an der unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes das Interesse des Mieters an einer barrierefreien Nutzung der Mietsache überwiegt, dabei sind auch die berechtigten Interessen der anderen Mieter im Hause zu berücksichtigen.

Allerdings kann der Vermieter seine Zustimmung von einer zusätzlichen Sicherheitsleistung abhängig machen, damit die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes nach Beendigung des Mietverhältnisses gewährleistet ist. Die Kosten für den Umbau der Veränderungen hat der Mieter zu tragen.

Andererseits gibt es natürlich die Möglichkeit, dass der Vermieter im Rahmen vorzunehmender Modernisierung die Mietsache behinderten - beziehungsweise altersgerecht herrichtet. Dann hat der Vermieter die Kosten der Modernisierung zu tragen. Er kann aber die Kosten gemäß § 559 BGB im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung auf den Mieter umlegen. Der Vermieter kann dann die Jahresnettomiete um 8 % der Investitionssumme erhöhen.

Da die gesetzlichen Regeln des Mietrechtes spärlich sind, empfiehlt es sich, bei dem behinderten- und altersgerechten Umbau einer Wohnung eine sogenannte Modernisierungsvereinbarung zwischen Vermieter und Mieter zu treffen, um insbesondere einen Streit bei der Beendigung des Mietverhältnisses für diesen Bereich auszuschließen.

Felix Schäfer
Geschäftsführer
Haus & Grund Darmstadt

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